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Réforme du statut des baux commerciaux (Projet de loi Pinel)

Réforme du statut des baux commerciaux (Projet de loi Pinel)

Auteur : LAIR David
Publié le : 26/02/2014 26 février févr. 02 2014
Actualités du cabinet
Entreprises / Gestion de l'entreprise / Construction Immobilier

Est-il préférable pour un preneur de souscrire un bail commercial classique, c’est-à-dire un 3-6-9 avec faculté de résiliation triennale, ou accepter un bail ferme de 6 ans, en contrepartie d’une éventuelle franchise de loyer à négocier avec le bailleur ?

Vers un rééquilibrage des rapports bailleur / preneur?« Le choix n’est pas entre le bien et le mal, mais entre le préférable et le détestable » (Raymond ARON).

A la lecture de cette citation, la question se pose de savoir s’il est préférable pour un preneur de souscrire un bail commercial dit « classique », c’est-à-dire un 3-6-9 avec faculté de résiliation triennale, ou accepter un bail ferme de 6 ans, voire 9, en contrepartie d’une éventuelle franchise de loyer à négocier avec le bailleur ?

C’est en partie à cette problématique qu’a répondu le projet de loi PINEL relatif à l’artisanat, au commerce et aux TPE, adopté mardi 18 février 2014 par les députés.

Ce projet de loi vise à dynamiser les initiatives des TPE, des commerçants indépendants et des artisans en rééquilibrant, notamment, les rapports entre les différents acteurs économiques.

  • Le statut des baux commerciaux est régi par le décret n°53-960 du 30 septembre 1953 dont les dispositions sont codifiées dans le Code de commerce, aux articles L 145-1 et suivants.
Le régime des baux commerciaux, dont la plupart des règles le régissant sont d’ordre public, est dominé par une ligne directrice : la protection du statut du commerçant locataire.

Dans cette optique et sauf convention contraire, la faculté offerte au locataire de donner congé à l’expiration de chaque période triennale, sous réserve que la dénonciation soit effectuée par exploit d’huissier en respectant un préavis de 6 mois (c.com, art. L145-4 et L 145-9), est une condition essentielle à la signature du bail par le preneur.

En outre, l’article L145-15 du Code de commerce dispose que les clauses ou arrangements qui ont pour effet de faire échec aux dispositions de l’article L 145-4 sont nuls et de nul effet.

Cependant, les conventions légalement formées tenant lieu de loi à ceux qui les ont faites (c.civ, art. 1134), rien n’interdit aux contractants de stipuler dans le contrat de bail que le preneur renonce à sa faculté de résiliation triennale du bail, sous réserve d’obtenir du bailleur un hypothétique avantage financier en matière de loyer ou la prise en charge d’aménagements et travaux spécifiques aux besoins du locataire.

Dans ces conditions, il est fréquent que, dans un souci de visibilité pour le propriétaire, le preneur soit amené à signer des baux de 9 ans avec un engagement ferme de 6 ans, voire 9 ans, garantissant ainsi une rentrée de loyers pour le bailleur !

Néanmoins, ces clauses restent contraires à l’essence même du bail commercial dont la finalité est de préserver un équilibre entre les parties.

C’est dans ce cadre que s’inscrit le projet de loi Pinel qui vise à rééquilibrer les rapports entre les propriétaires et les petits commerçants, en préconisant la suppression de la clause de renonciation par le preneur à sa faculté de résilier le bail tous les trois ans (article 1A de la loi nouvelle).

La motivation de cet article est la suivante : « Le commerce a besoin de souplesse pour prospérer de façon équilibrée. Dans un environnement économique mouvant, une entreprise ne doit pas être bloquée pendant 6 ans ou pendant 9 ans du fait de clauses qui lui sont imposées. Les clauses interdisant au locataire de donner congé tous les 3 ans pourraient être préjudiciables à l’équilibre économique et financier de l’entreprise en l’obligeant à continuer de payer un loyer pour des locaux superflus, voire inutilisés » (amendement n°CE93 – 24/01/2014).

Nonobstant les récriminations des bailleurs sur le manque de visibilité financière à terme et une baisse de rentabilité de leurs investissements, cette mesure s’inscrit dans un mouvement de soutien en faveur du commerce et de l’artisanat et doit permettre de dynamiser des secteurs fortement employeurs et aux chiffres d’affaires importants mais touchés par la crise.

Le risque pour un preneur d’être bloqué sur un une durée ferme de 6 ans et contraint de respecter les engagements pris en matière de paiement des loyers, alors que l’exploitation du fonds s’avère déficitaire, est contre-productif et dangereux pour le commerce en général.

D’autant plus que, s’il est toujours possible de résilier son bail avant la fin de l’engagement et ce afin de limiter les pertes d’exploitation du fonds, cette solution peut s’avérer très coûteuse et difficile à mettre en œuvre. Concrètement, le preneur qui souhaite partir en cours de période triennale devra négocier avec son bailleur qui, dans tous les cas, pourra l’assigner devant le Tribunal de grande instance compétent et demandera l’exécution forcée du contrat de bail, à savoir : le paiement des loyers restants dus et le cas échant, les pénalités prévues dans le bail.

Sauf à ce que le bailleur accepte de laisser son locataire partir avant le terme de la période triennale ou ferme de son bail en échange du paiement des loyers dus au titre de l’année en cours ou de 2 années, ce sera à la juridiction saisie de déterminer le montant des loyers à verser, avec tous les aléas que la procédure comporte.

Par ailleurs, les bailleurs, notamment par la voie des institutionnels telles que les foncières UNIBAIL, HAMMERSON et KLEPIERRE, s’interrogent sur l’opportunité d’une mesure qui ne devrait selon eux profiter qu’aux petits commerçants et non aux grandes chaînes, estime ainsi le cabinet en immobilier d’entreprise Cushman&Wakefield qui souligne : « ce changement de règle limitera la visibilité des propriétaires sur la durée d’engagement des commerçants et induira une baisse de la valeur des immeubles ».

Au contraire, cette mesure doit bénéficier aussi bien aux « petits commerces » indépendants qu’aux grandes enseignes internationales (H&S, PRIMARK, SEPHORA, GAP…etc), au risque d’introduire une distorsion dans les rapports entre les preneurs et bailleurs selon les capacités contributives des uns et des autres. Dans ce cas, nous serions en présence d’une « niche » dont la justification ne saurait être.

N’oublions pas de préciser que les baux signés depuis 2009 le sont majoritairement avec une durée d’engagement ferme la plus courte, les preneurs ayant la possibilité de dénoncer leur bail au terme de chaque période triennale. La norme se confirme sur 3 ans d’engagement ferme, quel que soit le cycle immobilier (« French lease events » - étude du cabinet Deloitte, janvier 2011).


En conclusion, nous ne pouvons que saluer le caractère salutaire de cette mesure visant à garantir à tous les preneurs, quel que soit le secteur d’activité et le volume du chiffre d’affaires, la possibilité légale de donner congé à l’expiration d’une période triennale et selon les dispositions du décret du 30 septembre 1953 (L 145-4 et L 145-9 du code de commerce).





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